神奈川県の不動産投資、今回は「小田原市」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を考察していきたいと思います。
調べる内容は以下の通り。
- 地域情報（空き家の状況・治安・子育て環境）
- 人口（人口推移・将来人口）
- 不動産価格の動向（地価・平均家賃）
- 賃貸需要・資産価値
- 交通情報（路線・高速）
- その他
「小田原市で不動産投資！」とお考えの方に、参考になる情報がございましたら幸いです。
小田原市の概要、特性
空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。
そこで「小田原市」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「小田原市」の空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
下記が平成10年から25年、5年毎の「小田原市」の空き家率・空き家件数の推移です。
平成10年：10.8％（8310戸）
平成15年：12.8％（10260戸）
平成20年：12.0％（10070戸）
平成25年：13.9％（12770戸）
小田原市の空き家率は上昇、空き家件数は増加傾向となっています。
また賃貸用住宅の空き家件数の推移は下記となります。
平成15年：6550戸
平成20年：7000戸
平成25年：8910戸
空き家件数の増加を続けていることがわかります。
では小田原市の空き家対策はどうなっているでしょうか？
小田原市では「小田原市空家等対策計画」を策定して、空き家化の予防、流通・利活用、適正管理の促進の取り組みをスタートしています。
また平成27年には「小田原市空き家バンク制度」を創設してます。
このような積極的な動きが見られる小田原市ですが、今後の動向に期待したいところです。
刑法犯認知件数の推移
不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。
では小田原市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数（刑法犯）は下記になります。
平成23年：2,211件
平成24年：1,772件
平成25年：2,331件
平成26年：1,765件
平成27年：1,536件
平成28年：1,429件
小田原市の刑法犯認知件は年々減少を続けています。
小田原市では防犯パトロール、防犯講習会、防犯灯などの防犯対策に取り組んでいます。
今後も治安の改善に期待できるでしょう。
待機児童数の推移
ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。
また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。
では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成21年度：40人
平成22年度：15人
平成23年度：19人
平成24年度：27人
平成25年度：18人
平成26年度：19人
平成27年度：16人
平成28年度：24人
小田原市の待機児童数は横ばいで推移しています。
次に小田原市の不動産価格の動向について考察していきましょう。
小田原市の不動産価格
不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。
まず小田原市の地価は、神奈川県内15位、全国113位となっています。
最高坪単価は1992年の225万円でしたが、2016年は20％程度の45万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
1993年以降、地価が上昇したのは、2008年（1.47％）のみとなります。
またここ4年間の動向は、2013年（-3.41％）、2014年（0.33％）、2015年（0.70％）、2016年（-3.81％）とマイナスとなっています。
次に地域別の動向です。下記の通りとなります。
上昇した地区
下曽我エリア（0.36％）
下降した地区
根府川エリア（－3.27％）、国府津エリア（－2.81％）、鴨宮エリア（－0.31％）、小田原駅エリア（－0.28％）
地価が下降した地域が多くなっています。
賃料相場
では小田原市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。
1R～1DK：13位
1LDK～2DK：15位
2LDK～3DK：15位
3LDK～4DK：16位
間取りによる格差は見られません。
小田原市の交通・アクセス
では小田原市の電車状況はどうなっているでしょうか？
小田原市内には18の駅あり、JR、伊豆箱根鉄道大雄山線、小田急小田原線、箱根登山鉄道の利用が可能です。
JR東海道本線：小田原駅、国府津駅、鴨宮駅、根府川駅、早川駅
JR湘南新宿ライン：小田原駅、国府津駅、鴨宮駅
JR御殿場線：国府津駅、下曽我駅
JR東海道新幹線：小田原駅
伊豆箱根鉄道大雄山線：小田原駅、飯田岡駅、緑町駅、穴部駅、井細田駅、五百羅漢駅
小田急小田原線：小田原駅、螢田駅、足柄駅、富水駅、栢山駅
箱根登山鉄道：小田原駅、風祭駅、箱根板橋駅、入生田駅
複数路線が利用できる駅は小田原駅、国府津駅、鴨宮駅となります。
小田原市の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは小田原市の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近3年間の人口は、2015年：194,818人、2016年：193,944人、2017年：193,245人となっています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。
人口推移
1990年：192233人
1995年：199619人
2000年：200483人
2005年：198864人
2010年：198,523人
1世帯あたりの人員
1990年：3.16人
1995年：2.98人
2000年：2.82人
2005年：2.67人
2010年：2.54人
2015年：2.43人
小田原市の人口は2000年に20万を突破後、現在に至るまで減少に転じています。
また1世帯あたりの人員は1995年には3人を割り込み、減少傾向が続いています。
次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。
年齢3区分別人口※2015年までの5年ごと
年少人口：17.6％→15.6％→14.5％→13.6％→12.8％→11.9％
生産年齢人口：70.8→70.7％→68.8％→66.4％→63.7％→60.3％
老齢人口：11.6％→13.8％→16.8％→19.9％ →23.5％→27.8％
生産年齢人口と年少人口は減少、老年人口は増加となり、少子高齢化の傾向が伺えます。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの小田原市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎
2020年：189773人
2025年：183146人
2030年：175472人
2035年：167084人
2040年：158291人
年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎
年少人口：11.1％→10.4％→9.8％→9.6％→9.6％
生産年齢人口：59.3％→58.8％→58.0％→56.1％→53.5％
老齢人口：29.7％→30.8％→32.2％→34.3％→36.9％
緩やかな減少を続ける小田原市の人口は、2020年以降はそのスピードが増す予測です。
また年齢3区分別人口からも、さらに少子高齢化が進行することが予測されています。
次に小田原市による将来人口を見ていきましょう。
小田原市による将来人口※2035年までの5年毎
2025年：183660人
2035年：170870人
2040年：164598人※パターン2
どちらのデータでも減少が予測されています。
小田原市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に小田原市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：減少
小田原市のデータ：減少
20年までに17％程度の人口減少が予測されるため、不動産投資に与える影響も少ないでしょう。
ただし小田原市では、「小田原市まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して、人口対策の取り組みを開始したため、今後の動向に期待してみてはいかがでしょうか。
不動産投資と交通
では小田原市の交通に関してはどうでしょうか？
小田原市はJRの利用で横浜方面へのアクセスは良いと言えるでしょう。
小田原駅から横浜駅まで45分程と十分通勤や通学圏と言えます。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
小田原市の神奈川県内でのランキングは地価は15位、平均賃料は13位（～16位）とバランスが取れています。
また2016年の取引では、小田原駅周辺で226万円、151万円、121万円と高値での取引が確認できます。
小田原市の不動産投資
以上、小田原市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると小田原市は・・・
- 小田原市の人口は減少傾向。
- 少子高齢化、核家族化が進む。
- 小田原市の空き家率は上昇、空き家件数は増加傾向。
- 犯罪発生件数は減少傾向。
- 地価は下降傾向。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、小田原市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※小田原市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。