神奈川県の不動産投資と言えば、横浜エリアまた川崎エリアを一番最初に思い浮かべる方も多いでしょう。
しかし今回は、「平塚市」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を考察していきたいと思います。
調べる内容は以下の通り。
「平塚市で不動産投資！」とお考えの方に、参考になる情報がございましたら幸いです。
- 地域情報（空き家の状況・治安・子育て環境）
- 人口（人口推移・将来人口）
- 不動産価格の動向（地価・平均家賃）
- 賃貸需要・資産価値
- 交通情報（路線・高速）
- その他
平塚市の概要、特性
空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。
そこで「平塚市」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「平塚市」の空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
下記が平成10年から25年、5年毎の「平塚市」の空き家率・空き家件数の推移です。
平成10年：9.0％（8870戸）
平成15年：11.1％（11860戸）
平成20年：8.7％（9580戸）
平成25年：10.6％（12170戸）
平塚市の空き家率は上昇、下降を繰り返して推移してきました。
平塚市の空き家対策は維持管理や相談対応がメインとなっていますが、今後は空家の利活用など積極的な空き家対策への取り組みを期待したいところです。
刑法犯認知件数の推移
不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。
では平塚市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数は下記になります。
平成20年：4203件
平成23年：3549件
平成24年：3055件
平成25年：2894件
平成26年：2362件
平成27年：2412件
平成28年：2239件
平塚市の刑法犯認知件は減少を続けていますが、ここ3年は横ばいでの推移となっています。
平塚市では防犯パトロール、防犯だよりの発行（広報活動）、防犯カメラの設置などの防犯対策に取り組んでいます。
今後も治安の改善に期待できるでしょう。
また平成28年度の意識調査、「防犯、交通安全対策、消費者被害の防止など日常生活の安心・安全に関する満足度」では
肯定的な意見：13.1％
否定的な意見：17.6％
と否定的な意見（あまり満足していない・満足していない）が多い結果となっています。
しかし定住意向に関する調査結果では、
肯定的な意見：86.3％
否定的な意見：5.4％
と定住意識は非常に高いことが伺えます。
特に、70才以上の高齢者と城島エリアは、突出して高い数値となっています。
待機児童数の推移
子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成22年度：30人
平成23年度：0人
平成24年度：20人
平成25年度：30人
平成26年度：35人
平成27年度：0人
平成28年度：0人
平成29年度：32人
平成27～28年と2年連続で待機児童ゼロを続けていましたが、平成29年は32人の待機児童が出ています。
また平成28年度の意識調査「子育て支援（保育や母子保健事業など）の充実」では
肯定的な意見：15.7％
否定的な意見：12.3％
という数値が出ています。
平塚市の不動産価格
不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。
まず平塚市の地価は、神奈川県内9位、全国41位となっています。
最高坪単価は1988年の148万円でしたが、2016年は36％程度の54万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
バブル崩壊後は地価の下落が続きましたが、1994年に+51.29％と大きく上昇しました。
しかしその後は長期間下降が続きました。
2007年（3.14％）、2008年（2.68％）の2年間は上昇しまたが、2016年まで地価は下降を続けています。
ここ3年の動向は、2014年（-1.02％）、2015年（-0.66％）、2016年（-1.72％）と緩やかに下降してします。
賃料相場
では平塚市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。
1R～1DK：11位
1LDK～2DK：9位
2LDK～3DK：5位
3LDK～4DK：4位
間取りが広くなるにつれて上位となっています。
平塚市の交通・アクセス
では平塚市の電車状況はどうなっているでしょうか？
平塚市内にはひとつしか駅はなく、JRのみ利用が可能です。
JR東海道本線：平塚駅
JR湘南新宿ライン：平塚駅
複数路線が利用できる駅は平塚駅となります。
平塚市の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは平塚市の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近3年間の人口は、2015年：256970人、2016年：258273人、2017年：258141人となっています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。
人口推移
2000年：254633人
2005年：257251人
2010年：260085人
1世帯あたりの人員
2005年：2.59人
2010年：2.48人
2014年：2.39人
平塚市の人口は増加を続けきましたが、2017年にはわずかならも減少に転じています。
また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの平塚市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎
2020年：257337人
2025年：251799人
2030年：244313人
2035年：235422人
2040年：225597人
年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎
年少人口：11.5％→10.7％→10.0％→9.8％→9.8％
生産年齢人口：60.4％→60.0％→59.2％→57.2％→54.2％
老齢人口：28.1％→29.3％→30.8％→33.0％→36.0％
2020年以降の平塚市の人口は、減少が続く予測です。
また年齢3区分別人口からは、少子高齢化の進行が読み取れます。
次に平塚市による将来人口（平塚市人口ビジョン）を見ていきましょう。
平塚市による将来人口※2040年までの5年毎
2020年：25.7万人
2025年：25.5万人
2030年：25.0万人
2035年：24.4万人
2040年：23.6万人
社人研と同様に、減少が続く予測となっていますが、その数値は社人研よりも多く、緩やかなものとなっています。
平塚市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に平塚市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：減少が続く。
横須賀市のデータ：減少が続く。社人研よりは緩やかな減少。
どちらのデータも減少予測で、2040年までに-12.3％（社人研）、-8.2％（平塚市）の減少が見込めれています。
この数値は決して少ないものではないため、不動産投資に何かしらの影響はあると考えられます。
平塚市の「平塚市総合戦略」による人口対策に動向や成果に注目してみてはいかがでしょうか。
不動産投資と交通
では平塚市の交通に関してはどうでしょうか？
平塚駅から品川駅まで49分程度、東京駅まで58分程度と、都心へも十分通勤圏となっています。
また横浜駅まで30分ほど、川崎駅まで40分ほどですので、通勤や通学に便利なエリアと言えるでしょう。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
平塚市の神奈川県内でのランキングは地価は9位、平均賃料は4位（～11位）となります。
間取りによるバラツキが見られ、ファミリー向け物件は高い家賃が見込めるようです。
また地価の動向に関しては、2009年以降、下降が続いています。
2016年の取引では、平塚駅周辺で244万円、217万円など高値での取引が確認できています。
平塚市の不動産投資
以上、平塚市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると平塚市は・・・
- 平塚市の人口は、減少が続く。
- 少子高齢化、核家族化が進む。
- 空き家率・空き家件数は上昇、下降を繰りかえし推移。
- 犯罪発生件数は減少だが、最近は横ばいで推移。
- 定住意向は、定住派が86.3％と否定派の5.4％よりも圧倒的に高い数値。
となります。
以上、平塚市の調査を終了させて頂きます。
※平塚市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。