今回は神奈川県「藤沢市」でおこなう不動産投資について考察していきたいと思います。
調査する内容は…
- 地域情報（空き家の状況・治安・子育て環境）
- 人口（人口推移・将来人口）
- 不動産価格の動向（地価・平均家賃）
- 賃貸需要・資産価値
- 交通情報（路線・高速）
- その他
藤沢市で不動産投資をお考えの方に役立つ情報が御座いましたらご活用下さい。
藤沢市の概要、特性
不動産投資の最大のリスクは空室になってしまうことです。
そこで、藤沢市の不動産がどういった稼働状況にあるのか、藤沢市の空き家率の推移をおってみました。
空き家率の推移
下記は、平成10年以降の藤沢市の空き家率の推移となります。
平成10年：10.1％（15500戸）
平成15年：10.2％（17100戸）
平成20年：10.8％（19420戸）
平成25年：11.5％（22890戸）
藤沢市の空き家件数は増加傾向にあり、空き家率は上昇傾向にあることがわかります。
また藤沢市では、空き家の所有や市民のための相談窓口の設置、さらに空き家利活用事業補助金制度をスタートして空き家の有効活用する積極的な空き家対策に取り組んでいます。
現在、藤沢市の空き家状況は悪化傾向にありますが、藤沢市の取り組みにより今後状況が改善されることが期待できるかもしれません。
刑法犯認知件数の推移
不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。
では藤沢市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数は下記になります。
平成23年：4228件
平成24年：3786件
平成25年：3795件
平成26年：3206件
平成27年：3014件
平成28年：3115件
藤沢市の刑法犯認知件は平成28年には増加していますが、全体としては減少傾向にあります。
藤沢市では地域の防犯パトロール活動、安全・安心ステーション運営、防犯カメラ設置、落書き消し隊活動などの防犯に取り組んでいます。
また平成28年度の市民意識調査の「犯罪のない，明るいまちであること。」という問いに対して、
肯定的：62.4％
否定的：37.6％
評点（５点満点）：3.2ポイント
さらに「誰もが快適に暮らせ，居心地の良いまちであること。」という問いに対して、
肯定的：73.6％
否定的：26.4％
評点（５点満点）：3.5ポイント
という結果が出ています。
藤沢市の取り組みと現在の状況から判断すると、藤沢市は今後も治安の良い状況が続くのではないでしょうか。
待機児童数の推移
ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。
また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。
では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成24年度：379人
平成25年度：277人
平成26年度：258人
平成27年度：83人
平成28年度：55人
このように藤沢市の待機児童数は減少傾向にあります。
また平成28年度の市民意識調査によれば、
保育園の待機児童の解消について
肯定的：11.8％
否定的：44.1
評点（５点満点）：2.47ポイント
安心して子育てができる環境づくりについて
肯定的：37.1％
否定的：19.1％
評点（５点満点）：3.21ポイント
といった結果が出ています。
藤沢市の不動産価格
次は、出口戦略にも関わる不動産価格の動向についてみていきましょう。
まず藤沢市の地価は、神奈川県内4位、全国52位となっています。
最高坪単価は1988年の335万円でしたが、2016年は22.7％程度の76万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
バブル崩壊後は地価の下降が長らく続きましたが、2007年（1.32％）、2008年（6.13％）の2年間は上昇となりました。
しかし2009年～2012年の4年間は再び下げに転じました。
またここ最近の動向を見ると、2013年（0.15％）、2014年（0.35％）、2015年（-0.59％）、2016年（-0.57％）と上下動1％以内の穏やかな動向が続いています。
地域別の動向を見ると、下記の通りとなります。
上昇した地区
柳小路エリア（2.33％）、藤沢駅エリア（0.83％）、辻堂エリア（0.63％）、善行エリア（0.62％）、六会日大前エリア（0.58％）、石上エリア（0.17％）、藤沢本町エリア（0.05％）、遠藤エリア（0％）
下降した地区
江ノ島エリア（－2.45％）、長後エリア（－1.76％）、鵠沼駅エリア（－0.8％）、鵠沼海岸エリア（－0.7％）、目白山下エリア（－0.58％）、鵠沼地区エリア（－0.48％）、湘南台エリア（－0.41％）、本鵠沼エリア（－0.14％）
地域別動向では上昇・下降の地域は1：1となりました。
賃料相場
では藤沢市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。
1R～1DK：6位
1LDK～2DK：5位
2LDK～3DK：5位
3LDK～4DK：5位
地価の4位と比較すると、ほぼ同ランクとなります。
藤沢市の交通・アクセス
では藤沢市の電車状況はどうなっているでしょうか？
藤沢市内には17の駅あり、JR、横浜市営地下鉄、江ノ島電鉄、小田急、湘南モノレール、相模鉄道の利用が可能です。
JR東海道本線：藤沢駅、辻堂駅
JR湘南新宿ライン：藤沢駅、辻堂駅
横浜市営地下鉄ブルーライン：湘南台駅
江ノ島電鉄：藤沢駅、江ノ島駅、鵠沼駅、石上駅、柳小路駅、湘南海岸公園駅
小田急江ノ島線：藤沢駅、善行駅、片瀬江ノ島駅、長後駅、本鵠沼駅、湘南台駅、鵠沼海岸駅、藤沢本町駅、六会日大前駅
相模鉄道いずみ野線：湘南台駅
複数路線が利用できる駅は藤沢駅、辻堂駅、江ノ島駅、湘南台駅となります。
藤沢市の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは藤沢市の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近3年間の人口は、2015年：409,657人、2016年：423,894人、2017年：427,199人となっています。※各1月現在
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。
人口推移※各10月1日時点
1990年：350,330人
1995年：368,651人
2000年：379,185人
2005年：396,014人
2010年：409,657人
1世帯あたりの人員
1990年：2.8人
1995年：2.7人
2000年：2.6人
2005年：2.5人
2010年：2.4人
2017年：2.3人
藤沢市の人口は、2017年現在も増加を続けています。
2017年と1990年の人口を比較する76869人（約1.22倍）と大きく増加しました。
また1世帯あたりの人員は緩やかな減少を続けています。
次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。
年齢3区分別人口※2005年、2010年、2015年、2017年
年少人口：14.3％→14.1％→13.9％→13.7％
生産年齢人口：69.3％→66.1％→63.2％→62.5％
老齢人口：16.5％→19.8％→23.0％→23.8％
年少人口は緩やかに減少、生産年齢人口は減少、老年人口は増加という、典型的な少子高齢化が伺えます。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの藤沢市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎
2020年：418362人
2025年：415507人
2030年：409705人
2035年：401567人
2040年：391664人
年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎
年少人口：％→
生産年齢人口：％→
老齢人口：％→
年少人口：12.2％→11.3％→10.5％→10.2％→10.1％
生産年齢人口：62.7％→62.7％→61.7％→59.3％→56.0％
老齢人口：25.1％→26.0％→27.8％→30.5％→33.8％
今後の藤沢市の人口は減少することが予測されています。
また2020年と2040年の人口を比較すると26698人（6.3％）程度の減少が見込まれます。
また年齢3区分別人口から、少子高齢化がさらに進行する予測となっています。
次に藤沢市による将来人口を見ていきましょう。
藤沢市による将来人口※2035年までの5年毎
2020年：427130人
2025年：429714人
2030年：430789人
2035年：427824人
2040年：422658人
藤沢市による将来人口は、2030年までは人口が増加する予測となり、社人研の予測とは少し異なるものとなっています。
藤沢市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に藤沢市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：今後は緩やかな減少に転じる。
藤沢市のデータ：人口のピークを2030年。以降は緩やかに減少。
両者の将来人口予測は異なる動向となりますが、どちらのデータも藤沢市が近い将来、人口問題に直面する可能性は低いということです。
そのため、人口問題が不動産投資に当たる影響も少ないのではないでしょうか？
また藤沢市は「藤沢市まち・ひと・しごと創生総合戦略」策定して、人口対策に取り組みをスタートしているため、今後の動向に注目してみましょう。
不動産投資と交通
では藤沢市の交通に関してはどうでしょうか？
藤沢市は都心へのアクセスは良いと言えるでしょう。
藤沢駅から東京駅まで45分程、品川駅まで3分と十分通勤圏内です。
また横浜駅までは19分となります。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
藤沢市の神奈川県内でのランキングは地価は4位、平均賃料は5位（～6位）となります。
地価と賃料はほぼ同ランクで、非常にバランスが取れいます。
最近4年間の地価の動向は安定した動向となっています。
また藤沢市はエリア毎の地価にある程度の格差が見られます。
藤沢駅周辺で482万円・386万円、湘南台駅周辺で208万円、133万円/坪以上と平均地価と比べて高額の取引が確認できています。
藤沢市の不動産投資
以上、藤沢市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると藤沢市は・・・
- 藤沢市の人口は、緩やかに減少する。
- 少子高齢化、核家族化が進む。
- 藤沢駅、湘南台駅周辺の地価は高い。
- 地価は安定した動向。
- 空き家件数、空き家率ともに悪化している。
- 待機児童数は改善傾向。
- 犯罪発生件数は減少傾向。
となります。
藤沢市で不動産投資をお考えの方の参考になれば幸いです。
※藤沢市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。